פורסם דו"ח הוועדה להיבטי המיסוי של פעילות קבוצות הרכישה... הקץ לקבוצות הרכישה ?

ניתן למצוא באתר רשות המיסים את דו"ח הוועדה לבדיקת היבטי המיסוי של פעולת קבוצות רכישה, אותן קבוצות המאפשרות ליחידים להתאגד יחד, לרכוש קרקע, ולהעסיק קבלן שיבנה עבורם בניין משותף, כשההתאגדות מאפשרת להם להוזיל עלויות, לעומת הפעולה של רכישת דירה כיחיד מקבלן.

המלצות הוועדה לא מבשרות טובה לקבוצות רכישה, במיוחד בכל הנוגע למס ערך מוסף, מיסוי המארגנים במס-הכנסה ולעלויות החדשות הצפויות להתגלגל אל חברי הקבוצות, ואולי להפוך את כל העסק לפחות כדאי... 

תמצית ההמלצות (הדגשים שלי):
א. כללי

1. הוצע להגדיר את המונח " 'קבוצת רכישה', בהגדרה שתכלול, בין היתר, קיומו של גורם מארגן המקבל תמורה, וכן  תכלול חזקה לפיה יראו התארגנות של עשרה רוכשים או יותר כקבוצת רכישה."
2. הוועדה המליצה, "בהקשר לאפשרות של מיסוי המארגן כרוכש קרקע וכמוכר דירות....להמשיך ולבחון את מעמדו של המארגן בהתאם לנסיבות כל מקרה ומקרה", קבעה כי "הכנסתו של המארגן חבה במס הכנסה כהכנסה מעסק בין אם נראה בו כמתווך ובין אם נראה בו כמי שרוכש קרקע ומוכר דירות. " והציעה הצעות שונות להתמודד עם תכנוני מס אפשריים של המארגנים.  
3. הועדה החליטה להמליץ שלא לפגוע באפשרות השימוש בהסדר האופציה הייחודית הקבוע בחוק מיסוי מקרקעין, על ידי קבוצות רכישה. מדובר ברכישת אופציה לרכישת זכות במקרקעין מבעל הקרקע, שמאפשרת למארגן הקבוצה למכור את האופציה לחברי הקבוצה, כך שהוא עצמו איננו מחוייב במס רכישה כקונה או במס שבח כמוכר. הועדה סברה שאפשרות בחינת התוכן הכלכלי האמיתי של השיחה מספיקה למטרות יעילות עבודת רשות המיסים, ומאחר והסדר האופציה משמש גם אחרים שאינם קבוצות רכישה ומשיג את יעדו החזוי בועדת רבינוביץ', לעידוד פעילות בשוק המקרקעין, אין לבטלו רק בגלל השימוש שנעשה בו על ידי קבוצות רכישה.
4. הועדה המליצה "ליצור מנגנון ממוחשב, שיאפשר עם קליטת הדו"ח הכולל את הפעולה של 'קבוצת רכישה' במס הכנסה את העברת המידע האמור למשרד מיסוי מקרקעין הרלבנטי. ", שכן התברר כי לא תמיד המידע המוגש במסגרת הדו"ח למס הכנסה מועבר לבחינת משרדי מיסוי מקרקעין.  

ב. מס רכישה

1. הועדה סברה, כי "אין מקום לתיקון חקיקה, שיקל על אפשרות מיסוי המארגן במס רכישה, כמי שרוכש קרקע ומוכר דירות. תיקון גורף כאמור אינו מתיישב בהכרח עם המציאות הכלכלית המשתנה מקבוצה לקבוצה."
2.  הומלץ לאמץ את העמדה של רשות המיסים, לפיה חבר בקבוצת רכישה חותם על מנגנון חוזי המוביל אותו למוצר המוגמר של דירה, ואיננו רוכש רק קרקע, ולכן יש לחייבו במס רכישה בהתאם לעלות הכוללת של הדירה שתיבנה, ולא רק במס רכישה על פי שווי הקרקע. הוצע לעגן האמור בחקיקה.

מס ערך מוסף

1. הוועדה המליצה למסות את מרכיב הקרקע במסגרת חוק מס ערך מוסף, שכן לתפישתה "מכירת קרקע לקבוצת רכישה הינה פעילות שחורגת מפעילות פרטית אותה בחר חוק מע"מ שלא למסות. בשל הסממנים העסקיים שיש בפעילות זו, ממליצה הועדה למסות גם את מרכיב הקרקע, כך שבפועל, מלוא עלויות רכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה (למעט מרכיב האגרות וההיטלים) בהן נושא הרוכש ימוסו במע"מ ".
2. כדי להקל על ביצוע החיוב במע"מ בגין מרכיב הקרקע, המליצה הוועדה להטיל החיוב על בעל הקרקע המוכר. הועדה המליצה על תיקון חקיקה במסגרתו תתוסף חלופה נוספת להגדרת "עסקת אקראי" בחוק מע"מ, שתכלול מכירת מקרקעין לקבוצת רכישה (נזכיר כי קבוצת רכישה תוגדר כאמור לעיל).

מס הכנסה

1. כדי לוודא שמארגנים אינם מסווים התמורה בגין שירותי הארגון על ידי קבלת דירה/דירות במחיר מופחת, תוך שהם משלמים מע"מ בגין השירותים שנתנו, בגין מחיר עסקה מופחת (שאינה כוללת התמורה בדירה) [=הסבת הכנסה עסקית, מעסק הארגון למסלול מיסוי הון] המליצה הוועדה לקבוע מנגנון שיאפשר מעקב אחר הדירות המתקבלות בידי המארגן במסגרת קבוצת הרכישה.
2. מעקב זה אחר הדירות המתקבלות בידי המארגן, יסייע גם בהמשך, בעת מכירת הדירות על ידי המארגן, לבחון את האפשרות לראות בתמורה הנובעת ממכירת הדירות כהכנסה מעסקת  אקראי בעל אופי מסחרי, מקום בו הדירות נמכרות ברווח גבוה, תוך זמן קצר, תוך ניצול הבקיאות והמיומנות בתחום.
3. הועדה למדה במסגרת עבודתה "כי ישנה תופעה של משקיעים הרוכשים מספר דירות בקבוצות רכישה ומוכרים את הדירות האמורות במימוש מהיר, ברווח גבוה, תוך ניצול מיומנותם ובקיאותם בתחום הנדל"ן. הועדה ממליצה, כי יקבע מנגנון ממוחשב שיאפשר מעקב אחר פעילותם של אותם משקיעים, ובדומה גם יאפשר מעקב אחר משקיעים הרוכשים מספר דירות מקבלן, וזאת כדי לבחון האם ההכנסה ממכירת אותן דירות עולה כדי הכנסה מעסק או עסקת אקראי.

האם זהו קיצן של קבוצות הרכישה ?
האם זהו צעד נוסף לקראת עצירת גל עליות המחירים הידוע גם כבועת-הנדל"ן ?
זמנים יגידו. יידרש זמן לחקיקתם של חלק מהצעדים המוצעים כאן, ויהיה בוודאי לובי נמרץ כנגדן, אבל בהכירנו את רשות המיסוי ונחרצותה, כותב דברים אלה סבור שגלגליהן של קבוצות הרכישה נתקלו כאן במהמורה לא פשוטה.