אחד מקוראי הבלוג פנה אליי בשאלה רגשית-משפטית. נסיבות חייו חייבו אותו לעבור לתקופה של שנתיים לעיר פלונית, אך עקב עומס העבודה הוא מצא עצמו מחפש דירה להשכיר תוך שהוא נדרש לבצע את המעבר בסמוך לכך. התמזל מזלו והוא מצא דירה לטעמו שבעליה והוא הגיעו לעומק השווה ללא קושי, ובאותה הזדמנות גם התיידדו. עם זאת, הבעלים הבהיר שעם כל שמחתו להשכיר את דירתו, יחסיהם כמשכיר ושוכר יהיו מוגבלים בזמן, שכן הוא מתכוון למכור את הדירה במהלך שנת השכירות הקרובה. לשוכר לא היו חלופות אחרות; היה ברור לצדדים שאם תהיה מכירה היא תהיה בכפוף לחוזה השכירות; והוא חיבב את הבעלים והעריך אותו מספיק כדי להאמין שבעלי-בית החדשים, יהיו מי שיהיו, יהיו נעימים וסבירים אף הם. העובדה שהוא לא תכנן מגורים ארוכי-טווח באותו יישוב ומצבו הכלכלי הצטרפו יחד והפכו את האפשרות של רכישה על ידו ומכירה לאחר-מכן כלא-מעשית, למרות שבאותה נקודת זמן נראה היה שזו יכולה להיות עיסקה כלכלית לא-רעה.
התמזל מזלו של השוכר ואיתרע מזלו של הבעלים, וכמה חודשים לאחר תחילת תקופת השכירות, בדיוק בזמן בו החליט הבעלים להתחיל להציג את הדירה לרוכשים פוטנציאליים, לקה שוק הדיור בישראל בהצטננות קשה, שהתבטאה במיוחד בעיר הפלונית ובסביבותיה. כתוצאה, כשהחל מתווך הדירות מטעם הבעלים להציג את הדירה, הוא הראה את הדירה במשך חודשים ארוכים-ארוכים לרוכשים-לכאורה מבלי שמישהו מהם התעניין בדירה ברצינות.
כפי שקורה תכופות בשוק נוח במיוחד עבור קונים, מצא עצמו השוכר מוטרד שוב ושוב מבקשות של המתווך להציג את הדירה בזמנים ובשעות ובתדירות משונים יותר ויותר וסבירים פחות ופחות. כתוצאה הלכו יחסיהם והתדרדרו. עם זאת היחסים הטובים בין השוכר לבעל-הבית אפשרו את החלקת החיכוכים עם המתווך שוב ושוב.
ככל שקרבה תקופת השכירות לקיצה, הלך זרם הבאים לראות את הדירה והתדלדל, והשוכר הבין שהמכירה לא תתבצע עד למועד תקופת השכירות ופינוי הדירה, אך כשהתעניין בנוגע לכוונות הבעלים, הבהיר זה שאין ברצונו להאריך את תקופת השכירות. הוא הסביר לשוכר שהמתווך הסביר לו שקל בהרבה למכור דירה ריקה.
וכך מצא עצמו השוכר מחפש דירה להשכיר בעיר פלונית, וכהרגלו בקודש עקב עומס גדול בעבודה, הוא שוב מצא עצמו עושה זאת ממש בסמוך לסיום תקופת השכירות. עם זאת, ולמרות שהבעלים ידע על קשייו, הבעלים הבהיר לשוכר שחשוב לו מאוד שהדירה תתפנה במועד, והשוכר, בהיותו אדם אכפתי ומוסרי, עשה זאת והותיר את הדירה מפונה ותקינה תוך שהוא נושא בעלות הסיוד כמוסכם בין הצדדים.
אם הסיפור היה נגמר בשלב זה, הסביר לי הקורא-השוכר, הוא לא היה נעלב. הוא אומנם סבר שבמצב השוק ובהפסדי השכירות הצפויים עד המכירה הבעלים טועה כשאינו משכיר את הדירה מחדש, ולו לתקופה קצרה יותר, אבל הוא הבין שבמערכת היחסים שהתפתחה בינו לבין המתווך, היה נוח יותר למתווך שהדירה תהיה ריקה כך שהוא יוכל להציג אותה בכל עת, ללא מגבלה, ככל העולה על רוחו. הוא גם הבין מדוע במצב של שוק דיור שאינו לוהט מעדיף הבעלים למלא אחר הוראות המתווך בקפדנות. וכך נפרדו הבעלים והשוכר בידידות, תוך שהשוכר מאחל לבעלים הצלחה רבה במכירה ומבטיח לו שאם ישמע על מישהו שיתעניין בדירה לרכישה באיזור, הוא ישלח אותו אליו.
שבועיים לאחר מכן, כשעבר באקראי ליד הדירה הריקה, הופתע לגלות שאינה ריקה. רעשי שיפוצים אינטנסיביים עלו מתוכה, ובחדר-המדרגות של הבנין המשותף בו התגורר עד לא מזמן היה תלוי שלט ובו בקשת התנצלות מדיירי-הבנין על הטירדה שגורמים השיפוצים בדירתו לשעבר. אך על השלט לא היה רשום שמו של הבעלים כמתנצל, אלא שם חדש שלא הכיר. כששאל את ועד הבית של אותו בנין מגורים (כלומר את השכנה שהיתה בתפקיד הועד באותו זמן), הופתע לשמוע ממנה שהבעלים מכר את הדירה. "שבוע אחרי שעזבת הוא הגיע והציג בפניי את הבעלים החדש. הם חתמו על חוזה כבר לפני חודש. מה, הוא לא אמר לך ? "
והקורא-השוכר משיב לשאלה בפניתו אלי: "לא. הוא לא אמר לי. חשבתי שהיינו מיודדים. והנה מתברר לי שהוא שיקר לי בפניי. למה הוא עשה לי את זה ? למה הוא לא סמך עליי ? "
התשובה המצערת,קורא-שוכר, בקצירת האומר, היא שיש סיכוי לא-רע שהוא פעל על פי עצת עורך-דין. ולא עצה רעה כל-כך, עד כמה שהיא לא נעימה ואף מעליבה.
בנסיבות של מכירת דירה בזמן השכרתה, המצב המשפטי עלול להיות סבוך מאוד. לב הבעיה הוא בחוסר-איזון במאזני-הנזק. הבטוחות הניתנות במסגרת הסכם שכירות מחושבות על פי רוב בהתחשב בנזקים שעלולים להיגרם כתוצאה מאי-תשלום שכר-דירה או החמצת תשלומים אחרים הקשורים בהחזקה, ובנזקים משניים שעלולים להיגרם למושכר. יש פער עצום בין גובה הבטוחות האלה לגובה הסכומים המעורבים במכר הדירה. כתוצאה, נוצרת אפשרות ששוכר אשר יפר את חוזה השכירות ולא יפנה את המושכר במועד יסבך את הבעלים בהפרת חוזה מכירת הדירה, הפרה שהשלכותיה הכספיות עלולות להיות גבוהות בהרבה. קל לראות זאת כשמשווים סעיפי פיצויים מוסכמים בחוזי שכירות לסעיפי פיצויים מוסכמים בחוזי מכר.
מאחר ועורכי-דין רגילים ואף מאומנים להביט על מצבים מורכבים בחיים תוך הערכות לרע מכל, אפשר להניח שעורך-הדין של הבעלים חשש ממצב שבו השוכר, כשיידע שהבעלים הצליח למכור ירשה לעצמו לחרוג מתקופת השכירות, תוך שהוא סבור שהוא אינו פוגע בבעלים המוכר לו אלא מקשה מעט על חייו של אדם זר. בהיווצרות מצבים כאלה של חריגה מחוזה אל הוראות ההפרה, קשה להעריך את התוצאות המיידיות, וככל שמעורבים בהם גורמים רבים יותר, כך גובר הקושי לפתור אותם ללא נזק למעורבים. כמובן שעל כל נזק שהיה נגרם לו בשל עיכוב בפינוי יכול היה הבעלים לתבוע, אבל מדוע לסבך מצב פשוט ולהיכנס לשרשרת אי-וודאויות כשהגורם העתיד להיתבע על נזקיו ידוע כבעל יכולת כלכלית מוגבלת ?
הנה כי כן, קורא יקר, ההשערה שלי היא שהתשובה לשאלתך הרגשית היא הרגע המשפטי שבתוכו פעל הבעלים. עורך-דינו רצה להגן עליו, ואולי גם על הצד הרוכש. כשחושבים על זה, הוא בסך הכל רצה לוודא שתעמוד בהתחייבויותיך אל מול מציאות שהשתנתה. אפשר להעלב מכך, אבל כפי שאני מזכיר תמיד לאנשים במהלך שיחות על חוזים - התפקיד של עורך-הדין הוא להערך לרע-מכל.
עורך הדין הוא זה שיציע לבעלים לבקש שהשוכר יסייד את הדירה למרות שהמוכר אמר שברצונו לשפץ - כדי לוודא שאם המוכר ישנה את כוונותיו הוא לא ילין על מצב המושכר; כדי לוודא שאם המוכר יבטל את העיסקה הבעלים לא ייאלץ לסייד בעצמו.
עורך הדין הוא זה שינסה לחשוב על נסיבות לא-סבירות אך אפשריות דוגמת אלה בהן השוכר ימות או ייפגע חלילה, ובעל הבית ימצא עצמו בקשר מול יורשים או נציגים שטיב הקשר שלהם עמו והאינטרסים שלהם לא ידועים.
עורך הדין הוא זה שינסה להערך לנסיבות בהן אחד הצדדים יאחר במילוי התחייבותו בתום-לב אך תוך כדי כך יסבך את הצד השני בצרה גדולה.
עורך הדין הוא זה שצריך לנסות וליצור הסדר שייגן על הצדדים המעורבים ככל האפשר מאי-הוודאות בצורה שתאפשר הגשמת כוונותיהם המקוריות. וזה, בסופו של יום, עם כל הצער על הפגיעה הרגשית שנפגעת, הוא מה שקרה במקרה שלך.
התמזל מזלו של השוכר ואיתרע מזלו של הבעלים, וכמה חודשים לאחר תחילת תקופת השכירות, בדיוק בזמן בו החליט הבעלים להתחיל להציג את הדירה לרוכשים פוטנציאליים, לקה שוק הדיור בישראל בהצטננות קשה, שהתבטאה במיוחד בעיר הפלונית ובסביבותיה. כתוצאה, כשהחל מתווך הדירות מטעם הבעלים להציג את הדירה, הוא הראה את הדירה במשך חודשים ארוכים-ארוכים לרוכשים-לכאורה מבלי שמישהו מהם התעניין בדירה ברצינות.
כפי שקורה תכופות בשוק נוח במיוחד עבור קונים, מצא עצמו השוכר מוטרד שוב ושוב מבקשות של המתווך להציג את הדירה בזמנים ובשעות ובתדירות משונים יותר ויותר וסבירים פחות ופחות. כתוצאה הלכו יחסיהם והתדרדרו. עם זאת היחסים הטובים בין השוכר לבעל-הבית אפשרו את החלקת החיכוכים עם המתווך שוב ושוב.
ככל שקרבה תקופת השכירות לקיצה, הלך זרם הבאים לראות את הדירה והתדלדל, והשוכר הבין שהמכירה לא תתבצע עד למועד תקופת השכירות ופינוי הדירה, אך כשהתעניין בנוגע לכוונות הבעלים, הבהיר זה שאין ברצונו להאריך את תקופת השכירות. הוא הסביר לשוכר שהמתווך הסביר לו שקל בהרבה למכור דירה ריקה.
וכך מצא עצמו השוכר מחפש דירה להשכיר בעיר פלונית, וכהרגלו בקודש עקב עומס גדול בעבודה, הוא שוב מצא עצמו עושה זאת ממש בסמוך לסיום תקופת השכירות. עם זאת, ולמרות שהבעלים ידע על קשייו, הבעלים הבהיר לשוכר שחשוב לו מאוד שהדירה תתפנה במועד, והשוכר, בהיותו אדם אכפתי ומוסרי, עשה זאת והותיר את הדירה מפונה ותקינה תוך שהוא נושא בעלות הסיוד כמוסכם בין הצדדים.
אם הסיפור היה נגמר בשלב זה, הסביר לי הקורא-השוכר, הוא לא היה נעלב. הוא אומנם סבר שבמצב השוק ובהפסדי השכירות הצפויים עד המכירה הבעלים טועה כשאינו משכיר את הדירה מחדש, ולו לתקופה קצרה יותר, אבל הוא הבין שבמערכת היחסים שהתפתחה בינו לבין המתווך, היה נוח יותר למתווך שהדירה תהיה ריקה כך שהוא יוכל להציג אותה בכל עת, ללא מגבלה, ככל העולה על רוחו. הוא גם הבין מדוע במצב של שוק דיור שאינו לוהט מעדיף הבעלים למלא אחר הוראות המתווך בקפדנות. וכך נפרדו הבעלים והשוכר בידידות, תוך שהשוכר מאחל לבעלים הצלחה רבה במכירה ומבטיח לו שאם ישמע על מישהו שיתעניין בדירה לרכישה באיזור, הוא ישלח אותו אליו.
שבועיים לאחר מכן, כשעבר באקראי ליד הדירה הריקה, הופתע לגלות שאינה ריקה. רעשי שיפוצים אינטנסיביים עלו מתוכה, ובחדר-המדרגות של הבנין המשותף בו התגורר עד לא מזמן היה תלוי שלט ובו בקשת התנצלות מדיירי-הבנין על הטירדה שגורמים השיפוצים בדירתו לשעבר. אך על השלט לא היה רשום שמו של הבעלים כמתנצל, אלא שם חדש שלא הכיר. כששאל את ועד הבית של אותו בנין מגורים (כלומר את השכנה שהיתה בתפקיד הועד באותו זמן), הופתע לשמוע ממנה שהבעלים מכר את הדירה. "שבוע אחרי שעזבת הוא הגיע והציג בפניי את הבעלים החדש. הם חתמו על חוזה כבר לפני חודש. מה, הוא לא אמר לך ? "
והקורא-השוכר משיב לשאלה בפניתו אלי: "לא. הוא לא אמר לי. חשבתי שהיינו מיודדים. והנה מתברר לי שהוא שיקר לי בפניי. למה הוא עשה לי את זה ? למה הוא לא סמך עליי ? "
התשובה המצערת,קורא-שוכר, בקצירת האומר, היא שיש סיכוי לא-רע שהוא פעל על פי עצת עורך-דין. ולא עצה רעה כל-כך, עד כמה שהיא לא נעימה ואף מעליבה.
בנסיבות של מכירת דירה בזמן השכרתה, המצב המשפטי עלול להיות סבוך מאוד. לב הבעיה הוא בחוסר-איזון במאזני-הנזק. הבטוחות הניתנות במסגרת הסכם שכירות מחושבות על פי רוב בהתחשב בנזקים שעלולים להיגרם כתוצאה מאי-תשלום שכר-דירה או החמצת תשלומים אחרים הקשורים בהחזקה, ובנזקים משניים שעלולים להיגרם למושכר. יש פער עצום בין גובה הבטוחות האלה לגובה הסכומים המעורבים במכר הדירה. כתוצאה, נוצרת אפשרות ששוכר אשר יפר את חוזה השכירות ולא יפנה את המושכר במועד יסבך את הבעלים בהפרת חוזה מכירת הדירה, הפרה שהשלכותיה הכספיות עלולות להיות גבוהות בהרבה. קל לראות זאת כשמשווים סעיפי פיצויים מוסכמים בחוזי שכירות לסעיפי פיצויים מוסכמים בחוזי מכר.
מאחר ועורכי-דין רגילים ואף מאומנים להביט על מצבים מורכבים בחיים תוך הערכות לרע מכל, אפשר להניח שעורך-הדין של הבעלים חשש ממצב שבו השוכר, כשיידע שהבעלים הצליח למכור ירשה לעצמו לחרוג מתקופת השכירות, תוך שהוא סבור שהוא אינו פוגע בבעלים המוכר לו אלא מקשה מעט על חייו של אדם זר. בהיווצרות מצבים כאלה של חריגה מחוזה אל הוראות ההפרה, קשה להעריך את התוצאות המיידיות, וככל שמעורבים בהם גורמים רבים יותר, כך גובר הקושי לפתור אותם ללא נזק למעורבים. כמובן שעל כל נזק שהיה נגרם לו בשל עיכוב בפינוי יכול היה הבעלים לתבוע, אבל מדוע לסבך מצב פשוט ולהיכנס לשרשרת אי-וודאויות כשהגורם העתיד להיתבע על נזקיו ידוע כבעל יכולת כלכלית מוגבלת ?
הנה כי כן, קורא יקר, ההשערה שלי היא שהתשובה לשאלתך הרגשית היא הרגע המשפטי שבתוכו פעל הבעלים. עורך-דינו רצה להגן עליו, ואולי גם על הצד הרוכש. כשחושבים על זה, הוא בסך הכל רצה לוודא שתעמוד בהתחייבויותיך אל מול מציאות שהשתנתה. אפשר להעלב מכך, אבל כפי שאני מזכיר תמיד לאנשים במהלך שיחות על חוזים - התפקיד של עורך-הדין הוא להערך לרע-מכל.
עורך הדין הוא זה שיציע לבעלים לבקש שהשוכר יסייד את הדירה למרות שהמוכר אמר שברצונו לשפץ - כדי לוודא שאם המוכר ישנה את כוונותיו הוא לא ילין על מצב המושכר; כדי לוודא שאם המוכר יבטל את העיסקה הבעלים לא ייאלץ לסייד בעצמו.
עורך הדין הוא זה שינסה לחשוב על נסיבות לא-סבירות אך אפשריות דוגמת אלה בהן השוכר ימות או ייפגע חלילה, ובעל הבית ימצא עצמו בקשר מול יורשים או נציגים שטיב הקשר שלהם עמו והאינטרסים שלהם לא ידועים.
עורך הדין הוא זה שינסה להערך לנסיבות בהן אחד הצדדים יאחר במילוי התחייבותו בתום-לב אך תוך כדי כך יסבך את הצד השני בצרה גדולה.
עורך הדין הוא זה שצריך לנסות וליצור הסדר שייגן על הצדדים המעורבים ככל האפשר מאי-הוודאות בצורה שתאפשר הגשמת כוונותיהם המקוריות. וזה, בסופו של יום, עם כל הצער על הפגיעה הרגשית שנפגעת, הוא מה שקרה במקרה שלך.
