יום ראשון, 7 באוגוסט 2011

מכה נוספת לקבוצות הרכישה

קבוצות הרכישה בישראל הן מסוג הסוגיות שכל מי ששוחחתי עמו עליהן היה עם דעה מגובשת ומוצקה. יש התומכים, יש המתנגדים, אך טרם נתקלתי באדישים.

לפחות להלכה, עיקר תפקידן של הקבוצות, מהפרספקטיבה של הצרכן המשתתף, היא הוזלת עלות הדיור. עם זאת, נראה שמדינת ישראל איננה סבורה כך. אחרת איך נסביר כיצד מדינת ישראל, שפוליטיקאיה חוזרים ומצהירים תחת כל עץ רענן על כך שהם פועלים להוזלת עלות הדיור בישראל, מקפידה להגביל מאוד את פעילות  קבוצות הרכישה?

זה התחיל בתיקוני חקיקה מיסויים שנועדו להפחית את כדאיות הפעולה של קבוצות הרכישה (כאן אפשר למצוא את המלצות הועדה, ואת החקיקה ); כעת הצטרף בית המשפט העליון  וקיבל בעניין קווי נדל"ן נ' מנהל מיסוי מקרקעין את עמדתה של רשות המיסים, כי מארגני קבוצת הרכישה פעלו בעצם כקבלן, ומיסה אותם בהתאם.  

פסק הדין  חזר על הגישה המקובלת בדיני המס, כי "שם העיסקה, או כינויה על-ידי הצדדים לה, איננו מכריע את מהותה של העיסקה לצורך דיני המס. עיקרון זה הוא עיקרון מקובל זה שנים בדיני המס" (הנשיא א' ברק בע"א 6722/99 מנהל מס ערך מוסף תל-אביב נ' משכנות כלל מגדלי הים התיכון בע"מ, פ"ד נח(3) 341, 347 (2004))"

בבחינת מהותה הכלכלית של העסקה, שאל כבוד השופט הנדל: "האם הרוכשים רכשו בתי מגורים מוגמרים, או שמא לא רכשו אלא קרקע ועליה בנו את ביתם בעזרת מספקי שירותים שונים? ... מה היה תפקידה של המערערת? האם, כדבריה, היא לא הייתה צד בעסקת רכישה כלשהי, אלא עסקה בארגון בלבד, או שמא היא רכשה מקרקעין, בנתה עליהם בתים ומכרה את אותם בתים לרוכשים?"

מפסק-הדין אנו למדים שפקיד השומה וועדת הערר סברו כי "מעיון בהסכמים שבין הצדדים ובנספחיהם, משמיעת העדים ומראיות נוספות, עולה כי הרוכשים שהצטרפו לפרויקט אכן רכשו בית מגורים מוגמר. הם ידעו מראש את עלותו הכוללת, ובכלל זה עלות הקרקע ועלויות הבנייה. הם הודרו מהתהליך עד לסיומה של הבנייה, ולנגד עיניהם עמדה רכישה של מוצר מוגמר. על כן, הסיקה הועדה, הרוכשים לא היו מעורבים בעסקת רכש של קרקע אלא של בית מגורים.... המסמכים הצביעו על מעורבות ישירה של המערערת בקביעת המחירים, ועל שליטה ומעורבות בכל שלבי הקמת הפרויקט. שליטה זו...הושגה באמצעות מנהלת הפרויקט והנאמן, אשר מונו על ידה."

לכן מצא ביהמ"ש העליון שאכן צדקו פקיד השומה וועדת הערר: "עסקינן בעסקת מכר, ולא בעסקת תיווך, מנקודת מבטה של המערערת. צדקה הועדה אפוא בהכריעה שמבחינה כלכלית מהותית, סיפור האירועים הבלתי-רשמי היה כדלהלן: המערערת רכשה מקרקעין ממנהל מקרקעי ישראל, הקימה עליהם בתי מגורים ומכרה את אותם בתים לרוכשים. עסקאות אלו חייבות על פי החוק במס רכישה, מס מכירה ומס שבח מקרקעין."

פסק-הדין זכה לסקירה לא מועטה באינטרנט הישראלי. כך למשל אפשר למצוא סקירות על פסק-הדין של עו"ד אבי ללום, ורו"ח-עו"ד רמי אריה

אין תגובות:

פרסום תגובה