יום שני, 21 ביוני 2010

פורסם דו"ח הוועדה להיבטי המיסוי של פעילות קבוצות הרכישה... הקץ לקבוצות הרכישה ?

ניתן למצוא באתר רשות המיסים את דו"ח הוועדה לבדיקת היבטי המיסוי של פעולת קבוצות רכישה, אותן קבוצות המאפשרות ליחידים להתאגד יחד, לרכוש קרקע, ולהעסיק קבלן שיבנה עבורם בניין משותף, כשההתאגדות מאפשרת להם להוזיל עלויות, לעומת הפעולה של רכישת דירה כיחיד מקבלן.

המלצות הוועדה לא מבשרות טובה לקבוצות רכישה, במיוחד בכל הנוגע למס ערך מוסף, מיסוי המארגנים במס-הכנסה ולעלויות החדשות הצפויות להתגלגל אל חברי הקבוצות, ואולי להפוך את כל העסק לפחות כדאי... 

תמצית ההמלצות (הדגשים שלי):
א. כללי
  1. הוצע להגדיר את המונח " 'קבוצת רכישה', בהגדרה שתכלול, בין היתר, קיומו של גורם מארגן המקבל תמורה, וכן  תכלול חזקה לפיה יראו התארגנות של עשרה רוכשים או יותר כקבוצת רכישה."
  2. הוועדה המליצה, "בהקשר לאפשרות של מיסוי המארגן כרוכש קרקע וכמוכר דירות....להמשיך ולבחון את מעמדו של המארגן בהתאם לנסיבות כל מקרה ומקרה", קבעה כי "הכנסתו של המארגן חבה במס הכנסה כהכנסה מעסק בין אם נראה בו כמתווך ובין אם נראה בו כמי שרוכש קרקע ומוכר דירות. " והציעה הצעות שונות להתמודד עם תכנוני מס אפשריים של המארגנים.  
  3. הועדה החליטה להמליץ שלא לפגוע באפשרות השימוש בהסדר האופציה הייחודית הקבוע בחוק מיסוי מקרקעין, על ידי קבוצות רכישה. מדובר ברכישת אופציה לרכישת זכות במקרקעין מבעל הקרקע, שמאפשרת למארגן הקבוצה למכור את האופציה לחברי הקבוצה, כך שהוא עצמו איננו מחוייב במס רכישה כקונה או במס שבח כמוכר. הועדה סברה שאפשרות בחינת התוכן הכלכלי האמיתי של השיחה מספיקה למטרות יעילות עבודת רשות המיסים, ומאחר והסדר האופציה משמש גם אחרים שאינם קבוצות רכישה ומשיג את יעדו החזוי בועדת רבינוביץ', לעידוד פעילות בשוק המקרקעין, אין לבטלו רק בגלל השימוש שנעשה בו על ידי קבוצות רכישה.
  4. הועדה המליצה "ליצור מנגנון ממוחשב, שיאפשר עם קליטת הדו"ח הכולל את הפעולה של 'קבוצת רכישה' במס הכנסה את העברת המידע האמור למשרד מיסוי מקרקעין הרלבנטי. ", שכן התברר כי לא תמיד המידע המוגש במסגרת הדו"ח למס הכנסה מועבר לבחינת משרדי מיסוי מקרקעין.  
ב. מס רכישה
  1. הועדה סברה, כי "אין מקום לתיקון חקיקה, שיקל על אפשרות מיסוי המארגן במס רכישה, כמי שרוכש קרקע ומוכר דירות. תיקון גורף כאמור אינו מתיישב בהכרח עם המציאות הכלכלית המשתנה מקבוצה לקבוצה."
  2.  הומלץ לאמץ את העמדה של רשות המיסים, לפיה חבר בקבוצת רכישה חותם על מנגנון חוזי המוביל אותו למוצר המוגמר של דירה, ואיננו רוכש רק קרקע, ולכן יש לחייבו במס רכישה בהתאם לעלות הכוללת של הדירה שתיבנה, ולא רק במס רכישה על פי שווי הקרקע. הוצע לעגן האמור בחקיקה.

מס ערך מוסף
  1. הוועדה המליצה למסות את מרכיב הקרקע במסגרת חוק מס ערך מוסף, שכן לתפישתה "מכירת קרקע לקבוצת רכישה הינה פעילות שחורגת מפעילות פרטית אותה בחר חוק מע"מ שלא למסות. בשל הסממנים העסקיים שיש בפעילות זו, ממליצה הועדה למסות גם את מרכיב הקרקע, כך שבפועל, מלוא עלויות רכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה (למעט מרכיב האגרות וההיטלים) בהן נושא הרוכש ימוסו במע"מ ".
  2. כדי להקל על ביצוע החיוב במע"מ בגין מרכיב הקרקע, המליצה הוועדה להטיל החיוב על בעל הקרקע המוכר. הועדה המליצה על תיקון חקיקה במסגרתו תתוסף חלופה נוספת להגדרת "עסקת אקראי" בחוק מע"מ, שתכלול מכירת מקרקעין לקבוצת רכישה (נזכיר כי קבוצת רכישה תוגדר כאמור לעיל).
מס הכנסה
  1. כדי לוודא שמארגנים אינם מסווים התמורה בגין שירותי הארגון על ידי קבלת דירה/דירות במחיר מופחת, תוך שהם משלמים מע"מ בגין השירותים שנתנו, בגין מחיר עסקה מופחת (שאינה כוללת התמורה בדירה) [=הסבת הכנסה עסקית, מעסק הארגון למסלול מיסוי הון] המליצה הוועדה לקבוע מנגנון שיאפשר מעקב אחר הדירות המתקבלות בידי המארגן במסגרת קבוצת הרכישה.
  2. מעקב זה אחר הדירות המתקבלות בידי המארגן, יסייע גם בהמשך, בעת מכירת הדירות על ידי המארגן, לבחון את האפשרות לראות בתמורה הנובעת ממכירת הדירות כהכנסה מעסקת  אקראי בעל אופי מסחרי, מקום בו הדירות נמכרות ברווח גבוה, תוך זמן קצר, תוך ניצול הבקיאות והמיומנות בתחום.
  3. הועדה למדה במסגרת עבודתה "כי ישנה תופעה של משקיעים הרוכשים מספר דירות בקבוצות רכישה ומוכרים את הדירות האמורות במימוש מהיר, ברווח גבוה, תוך ניצול מיומנותם ובקיאותם בתחום הנדל"ן. הועדה ממליצה, כי יקבע מנגנון ממוחשב שיאפשר מעקב אחר פעילותם של אותם משקיעים, ובדומה גם יאפשר מעקב אחר משקיעים הרוכשים מספר דירות מקבלן, וזאת כדי לבחון האם ההכנסה ממכירת אותן דירות עולה כדי הכנסה מעסק או עסקת אקראי.

האם זהו קיצן של קבוצות הרכישה ?
האם זהו צעד נוסף לקראת עצירת גל עליות המחירים הידוע גם כבועת-הנדל"ן ?
זמנים יגידו. יידרש זמן לחקיקתם של חלק מהצעדים המוצעים כאן, ויהיה בוודאי לובי נמרץ כנגדן, אבל בהכירנו את רשות המיסוי ונחרצותה, כותב דברים אלה סבור שגלגליהן של קבוצות הרכישה נתקלו כאן במהמורה לא פשוטה.

יום חמישי, 3 ביוני 2010

מציקים לכם על חוב לא קיים באופן שהולך ונהיה מטריד ? אתם לא חייבים לשבת בשקט

פסק הדין שניתן לאחרונה בבית-המשפט לתביעות קטנות, בת"ק 3072-09 שושנה הראל נ' רשות השידור-אגף הגביה, על ידי כבוד השופטת שולמית דותן, הוא בשורה משמחת לכל מי שעמד מול מערכת גביה של תאגיד גדול או של רשות מרשויות המדינה, הסביר שהוא איננו חייב את החוב שתובעים ממנו לשלם, ניסה ושוב ניסה להסביר שהוא דווקא בסדר, אך המשיך לקבל דרישות, שהלכו ונהיו מאיימות יותר ויותר.

במקרה של פסק-הדין הזה, רשות השידור דרשה ושבה לדרוש מהגברת שושנה הראל שתשלם חוב אגרה, והמשיכה לעשות כן גם לאחר שהגברת הראל, כאזרחית הגונה, התיצבה במשרדי הרשות והבהירה שהיא זכאית לפטור מאגרה.
נציג של הרשות הגיע לביתה, בדק שאכן מתקיים המצב העובדתי המזכה אותה בפטור, אך גם לאחר הביקור המשיכו להגיע אליה דרישות מהרשות לתשלום חוב. והטון - ניחשתם - מאיים יותר ויותר, והגברת הראל נדרשת להסדיר את חובותיה לרשות, אחרת יינקטו כנגדה הליכים משפטיים.

בצר לה, פנתה הגברת הראל לבית המשפט, ביקשה שיורה לרשות להפסיק מלשלוח הודעות מפחידות, ולפצותה בגין עוגמת הנפש, הטרדה הרבה שנגרמה לה, וכן בגין אובדן שעות העבודה.

הרשות לא הבינה מה רוצים ממנה. הסבירה שנמסר מטעמה לגברת הראל בעל-פה , בביקורה במשרדי הרשות, שהכל בסדר, ובעצם לא נגרם  לה כל נזק, ולכן יש לדחות את תביעתה.

השופטת דותן בפסק-דינה, הגיעה למסקנה שהצדק עם הגברת הראל: "מתקבל הרושם, כי משלוח מכתבי ההתראה נעשה שלא לצורך. לא זו בלבד שהנתבעת לא פעלה לתיקון המעוות מייד שלאחר פנייתה של התובעת אליה, בחודש ינואר 2008, כפי שצריכה היתה לעשות, אלא שהיא הוסיפה לאיים על על התובעת בנקיטת צעדים משפטיים נגדה אם לא תסלק את חובה. למותר לציין את עוגמת הנפש והחרדה הנגרמת לאזרח כתוצאה מקבלת מכתבי התראה מעין אלו. "

השופטת דותן דחתה את הסברי נציג הרשות "לפיהם היה על התובעת להתעלם מן המכתבים ולסמוך על הבטחות שניתנו לה בעל פה, כי לא ינקטו נגדה צעדים עד לבירור מלא של הענין" ודחתה את את גישת הרשות הרואה ברבות מן הבקשות לפטור מהסוג שביקשה גברת הראל ככאלה המוגשות מתוך כוונת מרמה, כשהיא מצהירה מפורשות לעניין זה: "לא יעלה על הדעת, כי אזרח המדינה יוחזק כרמאי על ידי הרשות, ומן הטעם הזה בלבד, יאלץ לסבול מהטרדות בלתי פוסקות מצדה."

השופטת סברה שהיה על הרשות להשהות את המשך הליכי הגביה מול הגברת הראל, או לחילופין לשלוח מכתב אל הגברת הראל בו היא מאשרת שבקשתה בטיפול וכי בתקופת הבירור של בקשתה היא פטורה מתשלום החוב.  ופסקה "פעולות אלה עשויות היו להפיג את הטרדה ואת עגמת הנפש של התובעת, ועלותן אפסית. הנתבעת לא נהגה כך, ועל כן זכאית התובעת לפיצוי."

שושנה הראל זכתה לפיצוי של 1200 ש"ח בגלל ההתעמרות הנמשכת של אגף הגבייה של רשות השידור בה.
פסק-הדין בעניינה חשוב, לא רק בגלל הצדק שהיא זכתה בו, אלא בגלל המשמעות האפשרית שלו עבור כולנו.

מישהו דרש מכם תשלום חוב ? הציגו בפניו ראיות לכך שדרישתו אינה צודקת, ובקשו אישור בכתב לכך שהוא בודק את הענין ושבתקופת בדיקתו אינכם צריכים לשלם את החוב. הוא מסרב ? הוא ממשיך להציק ?
בית המשפט לתביעות קטנות מחכה לכם.

פסק הדין איננו הלכה מחייבת, אבל איזכורו בבית המשפט לתביעות קטנות, אם נסיבות המקרה שלכם דומות מספיק, בוודאי יסייע בידכם.

ואולי יום אחד, המסרים הציבוריים החשובים שבפסק הדין:
שאסור להניח כהנחת-מוצא שכל אזרח הוא רמאי,
שאין להטריד אזרחים ללא צורך,
שאין לגרום לאזרחים עוגמת נפש ללא סיבה,
יופנמו על ידי העוסקים בגבייה ברשויות ובתאגידים הגדולים.

האמינו - יום יבוא.